Haus geerbt in der Region Wiener Neustadt: Verkaufen, vermieten oder behalten?
Eine Entscheidung, die selten zur Ruhe kommt
Ein geerbtes Haus ist fast nie nur eine Finanzfrage. Da hängen Erinnerungen dran, oft das eigene Kinderzimmer – und trotzdem verlangt die Situation nüchterne Entscheidungen, meist in einer Zeit, in der einem der Kopf nach allem anderen steht. In meinen Beratungsgesprächen erlebe ich regelmäßig, dass Erben diese Entscheidung jahrelang aufschieben. Das Haus steht leer, verliert an Substanz, und die Betriebskosten laufen weiter.
Dieser Beitrag ordnet die drei Möglichkeiten – verkaufen, vermieten, behalten – und räumt vorher mit den wichtigsten Steuer-Missverständnissen auf. Eines gleich vorweg: Rechts- und Steuerberatung im Einzelfall gehört zu Notar, Anwalt und Steuerberater. Meine Aufgabe als Finanzberater ist die Frage danach: Was machen Sie aus dem geerbten Vermögen?
Ein Überblick
Die gute Nachricht zuerst: Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Ganz kostenlos ist das Erben einer Immobilie trotzdem nicht, denn zwei Posten fallen bei der Übertragung an:
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Grundstückswert von 300.000 Euro ergibt der Stufentarif 2.250 Euro Grunderwerbsteuer (250.000 × 0,5 % + 50.000 × 2 %). Verglichen mit dem Wert der Immobilie sind die Übertragungskosten also überschaubar. Die eigentliche finanzielle Weichenstellung kommt danach.
Die Steuerfrage, die alles verändert
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie greift die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Und hier gilt ein Grundsatz, den viele Erben nicht kennen: Sie treten steuerlich in die Fußstapfen des Verstorbenen. Entscheidend ist nicht, wie lange Sie das Haus besitzen, sondern wann der Erblasser es seinerzeit entgeltlich erworben hat.
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Altvermögen: Hat der Verstorbene die Immobilie vor dem 31. März 2002 gekauft oder gebaut, gilt die begünstigte Pauschalbesteuerung. Effektiv fallen in der Regel 4,2 Prozent des Verkaufserlöses an ImmoESt an.
- 2Neuvermögen: Wurde die Immobilie ab dem 31. März 2002 angeschafft, werden 30 Prozent auf den Gewinn fällig – also auf die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis und Ihrem Verkaufserlös.
Gerade bei Elternhäusern, die in den 1970er- oder 1980er-Jahren gebaut wurden, ist der Verkauf durch die 4,2-Prozent-Regel steuerlich oft deutlich günstiger, als Erben befürchten. Ein Haus, das um 350.000 Euro verkauft wird, kostet dann rund 14.700 Euro ImmoESt – nicht 30 Prozent eines über Jahrzehnte aufgelaufenen Wertzuwachses.
Ein häufiger Irrtum betrifft die Hauptwohnsitzbefreiung: Die Befreiung des Verstorbenen geht nicht auf die Erben über. Steuerfrei verkaufen können Sie nur, wenn Sie selbst die Voraussetzungen erfüllen – also die Immobilie ausreichend lange als eigenen Hauptwohnsitz genutzt haben. In der Praxis relevant ist bei geerbten Häusern vor allem die Variante, dass die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war. Ob das bei Ihnen greift, gehört im Zweifel zum Steuerberater.
Wichtig bei mehreren Erben: Je früher geklärt ist, ob verkauft oder ausgezahlt wird, desto besser. Ein leerstehendes Haus in der Erbengemeinschaft ist die teuerste aller Varianten – Kosten laufen, Substanz und Verhandlungsposition leiden.
Einnahmequelle mit Pflichten
Ein geerbtes Haus in guter Lage kann eine attraktive Einkommensquelle sein – gerade in der Region Wiener Neustadt und Neunkirchen, wo die Nachfrage nach Wohnraum entlang der Südbahn stabil ist. Aber Vermieten ist kein Selbstläufer:
Meine Erfahrung: Die Vermietung passt zu Erben, die langfristig denken, einen Bezug zur Immobilie behalten wollen und bereit sind, sich zu kümmern – oder die Verwaltung professionell auszulagern.
Behalten und selbst nutzen
Wer das geerbte Haus selbst bezieht, spart sich Miete oder Kreditrate für ein eigenes Objekt – ein gewaltiger Hebel für die persönliche Finanzplanung. Die Rechnung hat allerdings zwei Posten, die gern übersehen werden: den Sanierungsbedarf eines meist älteren Gebäudes und das im Haus gebundene Kapital, das dann nicht für andere Ziele – etwa die eigene Pensionsvorsorge – zur Verfügung steht. Und bei Miterben stellt sich die Auszahlungsfrage: Wer das Haus übernimmt, braucht dafür oft eine Finanzierung. Welche Fehler Sie dabei vermeiden sollten, habe ich im Beitrag „10 Fehler bei der Immobilienfinanzierung“ beschrieben.
Die drei optionen im Überblick
Einmalerlös, Kapital frei verfügbar
laufende Mieteinnahmen
ersparte Miete bzw. Wohnkosten
ImmoESt: bei Altvermögen i.d.R. 4,2 % vom Erlös, sonst 30 % vom Gewinn
Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig, Abschreibung u. Werbungskosten mindern die Last
keine laufende Steuer auf Eigennutzung
einmalig (Bewertung, Verkauf, Vertrag)
laufend (Verwaltung, Instandhaltung, Mieterwechsel)
laufend (Betriebskosten, Sanierung)
Verkauf zum falschen Zeitpunkt / unter Wert
Leerstand, Mietausfall, Sanierungsstau
gebundenes Kapital, Sanierungskosten
Kapital gebraucht wird oder Miterben auszuzahlen sind
Lage und Zustand stimmen und Sie Vermieter sein wollen
das Haus zu Ihrer Lebensplanung passt
